浅谈农村房屋抵押贷款面临的风险

当前，农村信用社（农村商业银行）存在接受农户以农村房屋作抵押的做法，根据我国“房地一体”原则，这里所谈农村房屋包括集体所有的宅基地使用权及地上定作物。那么，根据我国现行法律、行政法规关于宅基地抵押、转让等有关规定，银行接受农村房屋抵押贷款面临哪些风险呢？下面进行一些粗略的分析，本文所述内容仅代表本人个人观点。

一、抵押物法律风险

首先我们来看，《中华人民共和国担保法》第37条、《中华人民共和国物权法》第184条均规定：“下列财产不得抵押：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权…”，两部法律均对农村宅基地的抵押作了禁止性规定；但《中华人民共和国物权法》第64条规定：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”、第180条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物…”，通过此项法律条款可以知道农户对宅基地上的房屋拥有所有权，并可以将宅基地上的房屋用作抵押。据此，如果银行接受农村房屋作抵押，其抵押效力应作“宅基地使用权抵押无效、地上定作物抵押有效”的区分（这与我国奉行的“房地一体”的法律精神相背离）。那么，在债务人无法偿还到期债务的情况下，债权人最终只能以抵押房屋的建筑材料作为动产优先受偿。

针对上述谈到的问题或许有人会发出疑问，2015年国务院不是出台了《关于开展农村承包土地经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发（201）45号吗？的确，国务院在2015年8月份确实出台了关于“两权抵押”的指导意见，但仔细阅读会发现“两权抵押”只针对国务院指定的试点地区。于2015年12月27日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过了《关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市）、天津市蓟县等59个试点县（市）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》，决定授权国务院在试点的行政区域，暂时调整实施《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》关于集体所有的耕地、宅基地使用权不得抵押的规定。由此可知，全国人大常委会只是在“两权抵押”试点地区对《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国物权法》中涉及宅基地抵押的法律条款作了暂时调整，非试点地区宅基地抵押仍为禁止性规定。

二、农村房屋估价风险

当前，农村信用社在接受农村房屋抵押的估价中，大部分为客户经理按照建造价值或国有土地参照价等进行估价，因没有政府指导的市场价，以及客户经理不具备资产评估的专业能力，存在抵押物估价主观性较大，评估结果不科学、不合理，对大部分农村房屋的估价未能真实反映其价值，增加了银行信贷风险。

三、农村房屋处置变现风险

谈这个问题时，我们暂且抛开法律对“农村宅基地不得抵押”的禁止性规定不谈。银行接受农户以农村房屋作抵押后，在借款人最终无法偿还到期债务的情况下，债权人通常需要以司法途径处置抵押物获取第二还款来源，那抵押物是否容易变现？

（一）根据《中华人民共和国土地管理法》第62条“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，我国农村实行“一户一宅”制度，且农户将宅基地商业化出卖后，不得再申请宅基地。这就要求转让人拥有两处以上的农村住房（含宅基地），且受让人必须是没有住房和宅基地，已经有住房和不符合宅基地分配条件的农户是不能再购买的。

（二）根据《中华人民共和国宪法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》等有关法律、行政法规规定，宅基地的所有权属于集体，农户对宅基地只拥有使用权和用益权，农户又为集体经济组织成员，因此宅基地的转让只能在同一集体经济组织成员之间流转，城镇居民、法人或其他组织、集体组织成员以外的人是不能购买的。

（三）根据相关法律、行政法规及住建部发布的《房屋登记办法》第86条 “房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：…申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料”的规定，农户要转让宅基地，还需征得集体经济组织同意，转让人未经集体经济组织批准的转让行为无效。

通过上述可知道，农村宅基地的转让存在诸多限制性条件，且上述限制性条件需同时具备。也就是说，转让人在拥有两处以上住房的情况下，征得集体经济组织的同意，可以将其中一处宅基地转让给本集体经济组织内符合宅基地分配条件且无住房和宅基地的其他成员，因此，银行需要处置抵押物获取第二还款来源存在一定的困难。

四、农村房屋抵押贷款的建议

（一）现行法律、行政法规还未全面放开宅基地抵押的禁止性规定，且法律、法规对农村房屋的转让设置了诸多限制性规定，因此银行应谨慎受理农村房屋作抵押。

（二）银行应建立和完善农村房屋抵押贷款操作流程的相关管理制度，并积极协调政府部门，制定农村房屋价值指导性意见。

（三）针对农村房屋的评估，银行可先通过有资质的资产评估公司开展外部评估，再根据抵押物具体情况，结合自身风险，对抵押物进行内部综合估价；同时，银行应从法律法规、房地产评估、农村房屋抵押风险防范等方面，加强客户经理专业技能培训，并鼓励员工积极考取资产类评估资格，进一步提高员工专业素质。

（四）根据《中华人民共和国土地管理法》中“一户一宅”的规定，银行在受理农村房屋作抵押时，除用于抵押的农村住房外，还应收集抵押人其他长期稳定居住场所的相关证明材料。