加息通道里须谨防房贷风险

从7月7日起，人民银行再度上调人民币存贷款基准利率。业界人士分析，随着连续加息带来开发商和购房者贷款成本不断上升，在楼市处于深幅调整、成交持续低迷的背景下，需谨防房地产开发贷款、个人按揭贷款等房地产类贷款风险，防止房地产市场的调整风险向银行信贷传递。

一边是浓重的观望气氛造成开发商销售回款不畅，一边是加息以及信贷收紧带来融资成本增加，许多开发商正面临前所未有的资金压力。而开发贷款一般期限为3年，在2009年的楼市刺激政策下，房地产企业曾获得大量贷款，今明两年将迎来一个集中还本付息期，但是开发商销售业绩不佳，开发贷款的风险正在水涨船高。

统计显示，截至7月4日，沪深两市共有35家上市房企公布中期业绩预告。其中业绩预减、首亏和续亏等报忧的房企达到17家，占比达到49%，而明确表示预增的房企仅有13家。

有观点认为，经过过去几年的抢房、炒房以及调控措施对投机投资性购房需求的打击，一线城市里许多收入水平较高、购买力较强的购房者的自住需求大都已经满足，而剩余的刚性需求多是工薪阶层，对房价以及贷款利率的敏感程度较高。在购房成本加大的同时，北京等一线城市的租房价格却没有出现大幅度上涨，因此成交量有继续走低的趋势。

人行营业管理部日前对北京市城镇居民二季度购房状况进行的问卷调查显示，无购房意愿的居民占比创５年来新高，投资性购房需求受到抑制。这意味着未来一段时间成交量仍难有起色，开发商的资金状况仍不容乐观。

而长期来看，随着房价暴涨周期结束以及逐步去泡沫化，开发商的盈利空间将大为压缩，“暴利”时代将一去不复返，也将促使行业加速洗牌。目前许多开发商已在地域布局、行业结构上进行调整。如果楼市成交继续低迷，许多实力较弱的开发商有可能会被淘汰出市场。

清科研究中心最新数据显示，上半年房地产行业的并购活动最为活跃，全国共完成57起并购案例，在成交量下滑、融资渠道趋窄、负债率上升等多重经营压力下，部分“弹尽粮绝”的开发商开始出售手中项目。许多业界专家提醒，这轮调控的力度以及决心前所未有，国内楼市已经到了一个深幅调整的周期，监管部门和商业银行应密切关注房地产贷款的资产质量和安全性。

与此同时，连续加息造成了购房者增量以及存量房贷利息不断升高。当前的楼市博弈已经处于胶着状态，房价回调压力正处于从量变到质变的关键时期，市场拐点很可能一触即发。而过去由住房升值所掩盖的个贷潜在风险也在逐渐显现。

“虽然5次加息后长期贷款利率仅增加了1.1个百分点，但利率的连续上调对市场的影响是潜移默化的，确实增加了购房者的还款支出。”东北证券分析师高建说。本次加息之后，5年期以上的基准利率已突破7%的历史心理高位，房贷利率已升至近10年来的最高值。

家住北京丰台区的朱女士已经开始准备提前还款，三次加息已经使她的房贷月供增加了近500元。据北京银行的一名信贷人士介绍，今年三度加息，存量房贷要在明年年初一并调整，购房者的还贷压力届时会陡然显现。

在月供上升和房价回调双重作用下，要警惕出现断供现象。据了解，按揭贷款中风险最大的是投资者的贷款，这部分购房者很少运用自有资金购房，有着较高的信贷杠杆。楼市成交的不景气使得许多投资者尚未出货套现，同时背负着沉重利息。一旦房价开始缩水，买卖差价不足以支付贷款利息，投资者很有可能会断供。

事实上，目前在北京二手房市场上，成交价已经隐现下跌趋势，住房的挂牌价与最终成交价存在很大差距，购房者已经有着较大的议价空间。一旦房价形成趋势性回调，即使有着住房这一实物作为抵押物，其抵押价值也会随之缩水。

包括房地产开发贷款以及个人按揭贷款在内的房贷一直是银行的优质资产，但是，随着市场调整导致的风险积聚，许多银行对房贷开始保持谨慎的态度，在防范风险暴露上开始未雨绸缪。国家统计局数据显示，1-5月份，房地产开发企业本年资金来源中，国内贷款5803亿元，仅增长4.6%，增速大幅下滑。银监会早在2010年年报中就指出，要严控房地产开发贷款风险，对房地产企业开发贷款实行名单式管理，指导银行业金融机构预先布防高风险房地产企业风险。